超高齢社会を迎え、都市部を中心に高齢者向け住宅の整備が進んでいる。そうした中で、野村不動産ウェルネスは2017年10月、千葉県船橋市に第1号のサービス付き高齢者向け住宅「OUKAS 船橋」を開設する。

一般的なサービス付き高齢者向け住宅は、介護サービスを提供する住宅という視点であるのに対し、同社は「街と、住まいが人を健康にする。」という新発想を掲げ、全世代が快適に過ごせる持続可能な街に、運動プログラムや地域と密接に絡み合うイベントなどを通じ、心と体の両方の健康を維持・増進していく暮らしづくりを目指すという 。

この「OUKAS 船橋」は、敷地面積4632平米、鉄筋コンクリート6階建て、1R~2LDKの125戸を供給。共用部にはレストラン、ゲストダイニング、大浴場、フィットネススタジオ、コミニュティカフェ、ゲストルーム、カラオケ・シアタールーム、ライブラリーラウンジ、コンシェルジュデスク等を備える。また、施設内にはツクイがデイサービスと訪問介護事業所の開設を予定している。

連載4回の第3回は、自立型高齢者住宅に求められるものや、新ブランド・「OUKAS(オウカス)」から発するメッセージなどについて、野村不動産ウェルネス 専務取締役の松本裕樹氏にお話を伺った。

サ高住は自立受入型と要介護受入型に分け、
自立受入型の必須項目に「健康維持・増進」の追加を

自立高齢者をターゲットとした高齢者住宅ですが、事業者としては、どのような商品を開発していくべきでしょうか。

松本 まず、自立高齢者住宅とは何か。この定義を、改めて業界全体が認識するところから始める必要があります。個人的な見解になりますが、自立高齢者住宅は、「自立生活が可能な方を受け入れる住宅」ではなく、「自立生活を延伸させる活動を伴う高齢者住宅」であると考えています。前回、これからの日本には、介護を川下で支えるのではなく、川上で介護を堰き止める事業者の必要性についてお話しました。まさにここが、スタート地点となります。

この定義の上で、次に業界として、どのような区分で商品づくりを検討しなければならないのか。自立生活が可能なのは当然100歳を超えた方、要はシニア世代全てに及ぶため、時間や年齢軸という区分は意味をなしません。そうなると、個々人で異なる経済性、つまり価格帯で区分を作る必要があり、簡単には低・中・高価格ということです。

仮に家賃を含む生活費合計10万円を低価格層、20万円を中価格層、それ以上を高価格層と設定します。この中で、最も難しいのが低価格の作り方です。中・高価格は、現段階でも企業ポジショニングの中で自然と棲み分けがなされています。しかし、低価格は狙っても作れません。なぜなら建築費があるからです。現在の市況感でいえば、新築した時点で中価格には必ず入る。リノベーションでもその可能性が高い。となると、今後ますます増える空き家、もしくは入居者の高齢化が進み、空室が増えていくマンションをそのまま活用し、人口が減る日本では、いかに新たに作らず、古いものを活用するかが求められます。これには建物や運営事業者の指定、要件整理も必要なことから官民で行うこととなります。

価格帯による住宅整備を進めるということですね。先ほど自立生活を延伸させる活動を伴う高齢者住宅と言われましたが、これはどのようなものでしょうか。

松本 価格帯による高齢者住宅整備を、必要な供給量の範囲を定めて開発する上で、避けては通れない箇所が自立か介護かの区分です。これも前述したように、高齢者の住まいを確保しやすいよう誕生したサ高住は、オペレーターが介護事業者しかいないことから、結果として介護型サ高住となり、今ではサ高住は介護施設という認識が広がっています。これは非常に危険なことです。様々な場面で、「当社のサ高住は、中・重度の要介護者はもちろん、看取りまで対応可能な施設です」と鼻高々に発言している企業のトップがいますが、この言葉の陰には、「ご入居者が、この程度の介護で我慢を続けてくれるなら」という言葉が潜んでいると感じています。国家レベルで住宅類型ごとの持ち場、区分を明確にし、国民に誤認を与えないこと、これを国交省や厚労省が主導し、行う必要があります。

個人的には、国が管轄を行うサ高住の区分を整理するだけで、概ねの目的は達成できると思っています。まず、サ高住を2分類に分け、自立受入型と要介護受入型を事業者に標榜させます。介護型サ高住は介護報酬が入るため、建設補助金はなくす。川上で健康を支える自立受入型は介護報酬がないため、建設補助金は残し、かつ健康促進する施設、人員配置を義務付けて現状の見守り、生活相談という必須項目に「健康維持・増進」を加えるのです。

自立受入型でも、実際は時間と共に介護が必要な方も増えるでしょう。しかし、サ高住はある意味で自宅です。自宅に住みながら訪問介護や通所介護を受けられます。そのサービスでは足りない時は、介護型施設への移行も視野に入れてもらう。ここで大事なのは、自宅で孤独化せず、仲間づくりをサ高住で行いながら健康寿命の延伸を行い、人生の最後を迎えるまで、楽しい時間を送りたいと願う高齢者の数を増やしていくこと。これが、今の日本に必要なことだと思います。