8つの劇場やシネマコンプレックスを備えた大規模開発から、地域の小さな公園の活用まで――。「豊島区国際アート・カルチャー都市構想」を掲げ、池袋駅周辺地区を中心に豊島区内では大小さまざまなレベルで公民連携プロジェクトが進んでいる。就任して20年弱、巨額の赤字財政や消滅可能性都市の宣告など、重大な課題を突き付けられた豊島区を、人が集まる魅力あるまちへと導いてきた高野之夫区長に、公民連携によるまちづくりの秘訣を聞いた。

豊島区長・高野之夫氏(写真:都築雅人)
豊島区長・高野之夫氏(写真:都築雅人)
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池袋駅東口エリアに劇場やシネコンが建設中

――池袋駅の東口エリアでは、旧本庁舎跡地などを利用した「Hareza(ハレザ)池袋」のプロジェクトが2020年春のグランドオープンに向けて進行中ですね。

 事業計画地のうち、旧本庁舎と公会堂の跡地で民間と連携しています。駅から近く、地の利が良い。担当企業が100%の力をかけて取り組んでくれているところです。(関連記事:池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身!

 合計面積約6600m2の跡地に76年6カ月の定期借地権を設定して民間に貸与し、オフィス棟(地下2階、地上33階建て)と新ホール棟(地下1階、地上8階建て)を建設します。公募で選定した民間企業グループが、企画・設計・建設および民間施設などの運営を手掛けます。一括して前払いしてもらった定期借地の地代191億円は、15年に完成した新庁舎の事業に利用しました(詳しくは後述)。 

 隣接地で区が建て替えている新区民センター(地下3階、地上9階)と合わせ、ハレザ池袋には8つの劇場が誕生します。オフィス棟の低層部にシネマコンプレックスなど3つの劇場が、新ホール棟に宝塚歌劇や歌舞伎も上演する1300席の新ホールなど3つの劇場がそれぞれ入ります。このうち新ホールは完成後に区が買い取って運営します。区が建設する新区民センターには500人の多目的ホールと小ホールを設けます。

 これら3つの建物の横に広がる中池袋公園は、19年秋の完成に向け、8つの劇場と連携したイベントやアニメの聖地としてリニューアル中です。

中池袋公園側から見たハレザ池袋のイメージ。左からオフィス棟、新ホール棟、豊島区新区民センター。東京建物とサンケイビルが建設を進めるオフィス棟と新ホール棟は16年9月に国家戦略民間都市再生事業の認定を受けた(資料:豊島区)
中池袋公園側から見たハレザ池袋のイメージ。左からオフィス棟、新ホール棟、豊島区新区民センター。東京建物とサンケイビルが建設を進めるオフィス棟と新ホール棟は16年9月に国家戦略民間都市再生事業の認定を受けた(資料:豊島区)
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工事が進むハレザ池袋。右手前から、新区民センター、新ホール棟、新オフィス棟。左が中池袋公園(写真:社会インフラ ラボ)
工事が進むハレザ池袋。右手前から、新区民センター、新ホール棟、新オフィス棟。左が中池袋公園(写真:社会インフラ ラボ)
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“借金返済”だけでは閉塞感、文化によるまちづくりを掲げる

――こうした事業では官民が連携しています。区長は行政と民間それぞれが果たすべき役割をどう捉えていますか。

 同じターミナル駅である渋谷や新宿に比べ、池袋周辺の開発は遅れを取っていました。渋谷や新宿は企業が主体となった開発で、行政は前面に出ていません。

 一方、池袋駅周辺地域では細かい権利者が多いため、区がリードして引っ張ることが大切です。15年7月、池袋駅周辺地域に対して都市再生特別措置法に基づく「都市再生緊急整備地域」「特定都市再生緊急整備地域」の指定を受けるなど、ここ数年でまちづくりの条件はほぼ整いました。

――先進的な枠組みを活用しながら公民連携の取り組みを実践する。その発想の源はどこにあるのでしょうか。

 区長に就任した1999年当時、豊島区は872億円もの借金を抱えるひどい財政状況でした。区民1人当たり33万6000円です。その後10年間は財政再建に力を注ぎ、出張所や児童館の廃止、小中学校の統合など多くの施設をそぎ落としました。おかげで現在は借金を4分の1に圧縮し、預金が借金を上回るまでになりました。

 ただし、こうした取り組みは区民にとっても行政にとっても夢がなく、閉塞感が漂ってしまう。そこで文化によるまちづくりを掲げました。とはいえ、行政がすべての施策にお金を出せるわけでもありません。民間の力をいかに借りて進めるかという発想は必然だったのです。

 その最たる事例が、15年に移転した新庁舎です。ここでの開発手法も、お金がないところから生まれたものでした。

――新庁舎は、地上49階建ての再開発ビル「としまエコミューゼタウン」の低層部(地下2階~地上1階の一部、3階~10階)に入っています。市街地再開発組合に参加して、民間マンションとの複合施設を建設したのですね。

新庁舎の入る「としまエコミューゼタウン」。池袋駅東口からグリーン大通りを南東に歩いて8分ほどの位置にある(写真:浅田美浩)
新庁舎の入る「としまエコミューゼタウン」。池袋駅東口からグリーン大通りを南東に歩いて8分ほどの位置にある(写真:浅田美浩)
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 池袋駅東口から数百メートルの距離に位置する旧区庁舎は、東京23区でも一番古く、老朽化が進んでいました。執務スペースが手狭で民間オフィスなど7カ所に庁舎機能が分散していたため非効率でもあった。前区長は当初、同じ敷地内で庁舎と公会堂を建て替える計画を立てていましたが、約190億円用意していた庁舎基金のほとんどは使われてしまっていた。新たな税金を投入せずに、どのように事業を進めるかは大きな課題でした。

 区庁舎は夜になると閉じてしまうため、まちにとっていわば迷惑施設でもあります。併設する公会堂も利用時間が限定されている。駅に近く賑わいが求められる場所で建て替えても地域の発展にはつながらない。そう考えた私は、既存の実施計画を返上し、再開発の計画へと舵を切りました。

 検討の末に候補として残ったのが、旧庁舎から600mほど南下した現在地。日出小学校と児童館の跡地です。JR池袋駅からは徒歩9分と少し遠いけれど、木造が密集する周辺地域のまちづくりの先導役になればいいと考えました。

 当初、区が所有する跡地を権利床に換算すると1万741m2でした。新庁舎に必要な2万5573m2の床面積を確保するため、再開発組合から約1万5000m2の保留床を買いました。保留床の購入に要した136億円は、旧庁舎跡地(ハレザ池袋)に設定した定期借地権の地代を充当しました。地代は191億円になったため、差し引きのプラスは50億円以上。メディアには、豊島区の錬金術と言われました。

新庁舎の入る「としまエコミューゼタウン」の開発スキーム。街並み再生地区に指定された地域内で、地域貢献メニュー(壁面位置の調整や空地など)を取り入れた地区計画をかけることにより300%から800%への容積率割り増しを得た(南池袋2丁目A地区地区計画)。総延べ面積9万4681m2のうち、区が取得したのは2万5573m2。区有地との権利変換により、1万741m2分の床を取得。不足する1万4832m2ほかを約136億円で購入した。これは旧本庁舎まわりの敷地の地代から支払った(資料:豊島区の資料をもとに日経アーキテクチュアが作成)
新庁舎の入る「としまエコミューゼタウン」の開発スキーム。街並み再生地区に指定された地域内で、地域貢献メニュー(壁面位置の調整や空地など)を取り入れた地区計画をかけることにより300%から800%への容積率割り増しを得た(南池袋2丁目A地区地区計画)。総延べ面積9万4681m2のうち、区が取得したのは2万5573m2。区有地との権利変換により、1万741m2分の床を取得。不足する1万4832m2ほかを約136億円で購入した。これは旧本庁舎まわりの敷地の地代から支払った(資料:豊島区の資料をもとに日経アーキテクチュアが作成)
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新庁舎の再開発では地元や区の組合を口説いて実現

――新庁舎の実現に際してハードルになったことは何でしょうか。

何より大切なのは首長自身が信念を持って前面に立ち、問題解決に当たることと語る高野区長(写真:都築雅人)
何より大切なのは首長自身が信念を持って前面に立ち、問題解決に当たることと語る高野区長(写真:都築雅人)
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 実は敷地の一画に、完成したての民間賃貸マンションが建っていました。再開発への参加を打診しましたが所有者は同意しません。建物が出来上がったばかりだから当然ですよね。しかし、将来の池袋のためには一帯を再開発するのが最良の方法だ、この地域の価値も高まる、そう信じていたので何度も玄関払いされつつもオーナーの家に通い、2年がかりで口説き落としました。

 また、新しい区役所は用事があるときだけ訪れる場所ではなく、区民にとって近しい存在にしたいと考えていました。そこで1階、2階にはカフェや保育園、医療モールなどを設け、庁舎の総合窓口(3階)や福祉総合フロア(4階)は年末年始と祝日以外は基本的に開庁するようにしました。議場も議会開催期以外の日時は、国際会議など相応の格式を備えたものに対して開放しています。

 土日の開庁は入居テナントにとって重要ですが、区職員の同意が欠かせません。過度な負担にならないよう交代勤務などによって調整し、半年かけて組合を説得しました。

――様々な連携を実現するには、粘り強い交渉が不可欠だったと。

 何より大切なのは首長自身が信念を持って前面に立ち、問題解決に当たることです。

 十分な理解を得ないまま新庁舎プロジェクトで住民投票を実施したら、否決される可能性が高かったと思います。私はおよそ100回に及ぶ説明会のほとんどに参加し、民間の力を借りて進める事業の社会的な意義や財政上のメリットを自分の言葉で説明しました。そのうえで「ぜひ任せてほしい」「信頼してください」と伝えて理解を得ていったのです。

 その際に重要なのは、関係者と一緒に考えていくことです。参加企業や区民に犠牲を強いてはいけない。三方よしの精神です。

 例えば再開発事業でどういう利益を出せるのか。関係者がそれぞれ利益を得られる事業を組み立てることが大切です。新庁舎の場合、区が所有していた土地の資産価値は当初の約35億から事業後には85億円に膨らみ、2.5倍の価値を得る結果になりました。

 私は商売の経験があります。古本業を営んでいた父を若くして亡くし、否応なく親の跡を継いだからです。やっていく間に気付いたのは、価値あるものにプライスをつける古本業の面白さです。値付けが高過ぎると売れないし、安くし過ぎると同業者に持って行かれてしまう。このときに得た商人の感覚は今も肌から離れないのでしょうね。

“ホームレス公園”が人の集まる芝生広場に

――中池袋公園を含め、池袋駅周辺エリアでは4つの公園整備を連携させたまちづくりをうたっています。それぞれの公園はどのようなものですか。

 15年に策定した「豊島区国際アート・カルチャー都市構想」の下、区の資産である4つの公園を再整備し、民間の事業と結び付けて活性化を図るまちづくりを進めてきました。

 一足早い16年4月に完成した南池袋公園は、以前は“ホームレス公園”とも呼ばれ、子どもたちが安心して遊べる公園ではありませんでした。東京電力が地下に変電所と駐輪場を設置するのに伴い、地上部分を明るい芝生の広場に一新させました。

 公園の一画に建物を設け、カフェ・レストラン「Racines FARM to PARK(ラシーヌ ファーム トゥー パーク)」が営業しています。公園の管理運営費は、公募で選んだカフェ・レストラン事業者の建物使用料のほか、地下部分を走る東京メトロと東京電力の占有料でまかなう仕組みです。カフェ・レストラン事業者の地域貢献も重視しており、公募に際しては2階の地域貢献施設の運営や共用トイレの清掃を担うこと、売り上げの0.5%を地域還元することを条件にしました。

南池袋公園。朝8時から夜10時まで開園(写真:宮田 サラ)
南池袋公園。朝8時から夜10時まで開園(写真:宮田 サラ)
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池袋西口公園の再整備後のイメージ図(資料:三菱地所設計・ランドスケープ・プラスJV)
池袋西口公園の再整備後のイメージ図(資料:三菱地所設計・ランドスケープ・プラスJV)
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 池袋西口公園は、フルオーケストラが演奏できる円形野外劇場として19年秋にリニューアルします。今年から、ゴールデンウイークに開かれるクラシックの音楽祭ラ・フォル・ジュルネTOKYOの会場に加わりました。

 造幣局跡地に20年完成予定の防災公園は、1万7000m2の土地を活用するものです。Park-PFI(公募設置管理制度)の手法を前提に、設計・工事・管理運営などを一体的に行う事業者で構成するコンソーシアムを募りました(18年2月、日比谷アメニス・都市計画研究所・株木建設・NTT都市開発ビルサービスコンソーシアムの決定を公表)。Park-PFIとしては、都内初の事例となります。

豊島区は4つの公園整備によって「にぎわいと回遊性を生み出す」としている(資料:豊島区)
豊島区は4つの公園整備によって「にぎわいと回遊性を生み出す」としている(資料:豊島区)
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「消滅可能性都市」を宣告されてよかった

「ピンチのときこそチャンスにするんだ」という気持ちで、ムキになって取り組んだと語る高野区長(写真:都築雅人)
「ピンチのときこそチャンスにするんだ」という気持ちで、ムキになって取り組んだと語る高野区長(写真:都築雅人)
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――2014年には日本創成会議が発表した「消滅可能性都市」に挙げられました。このことは区政にどのような影響を及ぼしましたか。

 豊島区が23区で唯一の消滅可能性都市として挙げられたときは、私たちの行政や存在を否定された気になりました。区民も「豊島区は潰れるのですか」と聞いてきます。急ぎ対策本部を立ち上げ、対策に取り組みました。

 「ピンチのときこそチャンスにするんだ」という気持ちで、ムキになって取り組みました。良かったのは、行政も区民も危機感を共有していたことです。おかげでテンポ早くものごとが回転し、多くの施策を受け入れてもらえました。

 例えば、都市が消滅するとは、若い女性がいなくなるということです。そこで子育て環境に焦点を絞り、魅力ある都市づくりを目指しました。

 女性にやさしいまちづくり担当課長(現「わたしらしく、暮らせるまち。」推進室長)として民間の人材を登用するなど、行政の縦割りを崩すよう注力してきました。例えば区内の事業者6者とFF(Female/Family Friendly:女性やファミリーにやさしい)パートナーシップ協定を結び、民間が持っているノウハウを生かしながら働く女性や親子たちを対象にしたイベントを展開しています。

 消滅可能性都市に挙げられて1年ほどたって徐々に成果が出てきたころに新庁舎が完成し、その後も玉突きのように開発プロジェクトが相次ぎ連鎖反応が出てきています。区の人口も、その後4年で約1万5000人増加しました。消滅可能性都市を宣告されたことは、今ではかえって良かったと思っています。

高野之夫(たかの・ゆきお)
豊島区長
1937年豊島区生まれ、60年立教大学卒業後、実家の古書店の経営に携わる。83年豊島区区議会議員。89年東京都都議会議員。99年豊島区長に就任。以来、文化によるまちづくりに取り組む

この記事のURL https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/PPP/433746/052900031/