空き家や空き地の活用を進めようと、その売り手・貸し手と買い手・借り手のマッチングを図る場として、各地で主に自治体が運営する空き家・空き地バンク。そこで成約件数の多さを誇るのが、栃木県栃木市だ。移住関連の情報誌で、「成約件数ナンバー1(2017年度)」として紹介されたこともある。その背後には、どのような取り組みがあるのか。人気の秘密を探る。

 まず、下の表をご覧いただきたい。この表は、栃木県栃木市が運用する空き家・空き地バンクである「あったか住まいるバンク」(以下、「住まいるバンク」)の2013年度から2018年度までの登録・成約件数をまとめたものだ。

「あったか住まいるバンク」の登録・成約件数。物件登録件数は、2016年度(平成28年度)87件、2017年度(平成29年度)102件と、2016年度以降、伸びていることが分かる(資料:栃木市)
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 物件登録件数は2018年8月現在、延べ277件。このうち65%近い物件はすでに成約に至ったか契約締結に向けて交渉中の段階だ。

 宝島社が発行する月刊情報誌「田舎暮らしの本」2018年2月号によれば、全国の空き家・空き地バンクの中で2017年度の成約件数が最も多い「成約件数ナンバー1」となったのが、この栃木市。2017年10月現在、売買34件、賃貸借7件と、成約件数は合計で41件を数える。

 2位は香川県小豆島町の36件、3位は静岡県小山町の32件、と続く。これらはともに売買より賃貸借の成約のほうが多い自治体。栃木市と同じ売買中心型で言えば、群馬県桐生市が、売買27件と賃貸借4件の合計31件で4位に入る。

 成約件数トップの栃木市は人口約16万人。宇都宮市や小山市に次ぐ栃木県第三の都市だ。蔵造りの町並みが残る観光地としても知られる。東京との間はJRや東武鉄道で1~2時間で結ばれ、通勤圏とも言える立地だ。

 その栃木市で空き家・空き地の成約が多いのは、なぜなのか――。以下、空き家・空き地の活用に向けた同市の取り組みを見ていこう。

市内を流れる巴波(うずま)川と沿岸の様子。正面の建物は、空き家バンクでの マッチングを経て2014年5月に取引された(写真:茂木俊輔)
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地主・家主向けに解体補助費

 市が空き家の活用に向けて2014年1月に最初に取り組んだのは、空き家バンクの運用と空き家バンクリフォーム補助金の交付である。

 空き家バンクは、所有者が登録した空き家の情報を地元の不動産仲介会社に提供し、その売却・賃貸に結び付けようとするものだ。市は栃木県宅地建物取引業協会との間で空き家バンク媒介に関する協定を交わし、その仕組みを整えた。

「あったか住まいるバンク」のウェブサイト。栃木市都市整備部住宅課長の大野和久氏は「登録物件が商品として魅力的に見えるよう、写真の撮り方や見せ方には気を配っている」と話す
「あったか住まいるバンク」の仕組み。リフォーム補助金(最大50万円)の交付対象は、同バンク登録物件で売買・賃貸借契約が成立してから2年以内に実施するリフォーム工事に限定される。それが、登録物件を増やすことにもつながっているとみられる(資料:栃木市)
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 登録された物件の売買・賃貸借仲介は、宅建業協会県南支部の会員で協力会社として手を挙げた不動産仲介会社が、協会側の推薦を受けて担当する。不動産仲介会社にとっては、結果報告を求められることを除けば、手続き面では中古流通市場での空き家・空き地の取引と大きく変わらない。

 空き家・空き地の売買・賃貸借を検討している人にとっては、市の仕組みだけに安心感を得られる。仲介業務をどこに依頼すればいいのか見当がつかなくても業界団体側から仲介会社を紹介してもらえるという点もメリットだ。

 しかも、空き家の所有者や利用者・利用希望者が「住まいるバンク」の登録物件でリフォーム工事や家財処分を行う場合、リフォーム工事で最大50万円、家財処分で最大10万円の補助金の交付を受けることができる。「住まいるバンク」限定の補助金だ。

 空き家の所有者である地主・家主向けのメリットも用意した。2015年4月には「空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」を施行したうえで、それに基づき最大50万円を交付する解体費補助金などの助成制度を新設したのである。

自治会と連携し、売れる空き家を発掘

 冒頭に示した表「あったか住まいるバンクの登録・成約件数」を見ると分かる通り、立ち上げ当初の空き家の登録件数は限られていた。利用者が増えるのは登録物件に空き地も加えた2016年度以降である。

 市が取り組みを本格化させたのも、その前年にあたる2015年度から。前述のように、空き家の所有者である地主・家主向けのインセンティブとして、最大50万円を交付する解体費補助金などの助成制度を新設した。

 主に空き家対策と定住促進を担当する栃木市都市整備部住宅課長の大野和久氏はその狙いと反響をこう振り返る。

 「空き家の有効活用に関する条例制定だけで大きな効果が上がるとは思えなかった。空き家の所有者にも、空き家問題に目を向けてもらおうと、条例制定と同時に解体費補助金も制度化した。反響は大きく、処分するにしても利用するにしても、所有者は費用が掛かるため空き家を放置していたという実態に気付かされた」

 市はここから、「住まいるバンク」への登録物件を増やし、さらにその成約を促すことに力を入れていく。

 登録物件を増やすには、空き家所有者への働き掛けが欠かせない。そのきっかけづくりとして、解体費補助金の制度が役立ったと大野氏はみる。

 「補助金交付の相談を受けて現地を訪ねると、利用できそうな空き家が少なくなかった。そこで所有者に対して、解体するのはもったいないから、『住まいるバンク』で売却・賃貸しないか、と持ち掛けるようにしている」

 解体費補助金の申請は年々増加し、いまでは年間100件を超える。大野氏は「財政負担であることは否めないが、危険な空き家は取り壊すという基本的な取り組みは市民の間で浸透してきたのではないか」と評価する。

 さらに2017年度には、市内472自治会のうち44自治会と連携し、新しく発生した空き家の情報を把握する仕組みづくりに取り組んだ。狙いは、中古住宅として状態の良い売れる空き家を発掘し、「住まいるバンク」での成約につなげていくことだ。

 自治会と連携を図ったのは、大野氏自身の経験からだ。「自治会役員を引き受け、自治会で居住者の名簿を管理していることを知った。空き家は老朽化しないと見分けがつかないが、自治会の情報収集力を生かせば、状態の良いものの情報も得られると踏んだ」。

 この取り組みでは空き家と思われる家屋を色付けした住宅地図や「空き家情報提供票」を自治会から報告してもらい、それら177件(2018年8月現在)の情報を基に市で所有者の確認を進め、「住まいるバンク」への登録など活用を促している。

 「空き家情報の入手はもともと受け身の姿勢だった。それを、能動的に探してアプローチする姿勢に転じることができた。2017年度事業とはいえ、実際に始まったのは2017年の後半。成果が表れるのは、これから」と大野氏は話す。この取り組みは、国土交通省のモデル事業として採択された。

国土交通省のモデル事業として採択された「自治会と連携した空き家の早期発見・活用事業」で用いた現地調査時のチェック項目。この取り組みに参加した自治会ではこれを基に空き家と思われる家屋を住宅地図上で色付けし市に報告した(資料:国土交通省)
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「自治会と連携した空き家の早期発見・活用事業」に参加した自治会は、住宅地図の情報とともに、この「空き家情報提供票」も作成し市に報告した(資料:国土交通省)
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「自治会と連携した空き家の早期発見・活用事業」の仕組み。自治会、栃木市、宅建業協会と金融機関という民間、この3者が連携し、図のような役割分担で事業に取り組んだ(資料:栃木市)
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子育て世代には100万円規模の補助

 一方、空き家・空き地の成約を促すには、それらに対するニーズを掘り起こす必要がある。その一環として打ち出したのが、移住・定住促進策である。

 「まちなか定住促進住宅新築等補助金」は、その一つ。移住促進を狙う「IJU(移住)補助金」と定住促進を狙う「市内住み替え補助金」の2つに分かれる。

まちなか定住促進住宅新築等補助金の概要。市外からの転入者を対象にした「IJU(移住)補助金」と市内転居者を対象にした「市内住み替え補助金」の2つに分かれる(資料:取材を基に作成)
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 例えば子どもが2人いる30代の夫婦が「住まいるバンク」に登録されている物件を購入し、市内に移住した場合を想定しよう。利用するのは、「IJU(移住)補助金」だ。

 補助金額は、中古住宅の購入で20万円、若年世帯加算で10万円、子ども加算で20万円。住宅所有者の就労場所によって10万円または5万円がさらに加算され、合計は最高60万円に上る。リフォーム補助金の交付も含めれば、100万円規模にまで膨らむ。

 こうした手厚い助成制度も支持されているのか、移住地としての人気は高い。冒頭に紹介した「田舎暮らしの本」2018年2月号で発表した「『住みたい田舎』ベストランキング」では、若者世代が住みたい田舎部門で全国1位、子育て世代・シニア世代が住みたい田舎部門で全国2位にランクされている。

宝島社「田舎暮らしの本」の企画「『住みたい田舎』ベストランキング」では若者世代が住みたい田舎部門で2年連続全国1位に。町中には、それを祝うのぼりが立つ(写真:茂木俊輔)
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 実際、子育て世代が「住まいるバンク」を通して中古住宅を購入し子どもの小学校入学を前に市内に移住する例は少なくない。県宅建業協会県南支部で理事を務める村上文夫氏が自ら仲介業務に携わった中にも、そうした移住の例がある。

 ひとつは、隣接する小山市からの移住例だ。移住希望者から「住まいるバンク」の登録物件に関する問い合わせを受けた市が、その物件の売り手側の仲介会社に決まっていた村上氏に連絡し成約に至った。もうひとつは、東京からの移住例である。東京在住者に地元の知人を通して物件探しを依頼された村上氏が、「住まいるバンク」に登録済みの手頃な物件を紹介したところ、成約に至ったという。

 市はさらに、移住体験施設を市内中心部2カ所に用意する。

 一つは、2016年4月に開設した「蔵の街やどかりの家」だ。「住まいるバンク」を通して売却されようとしていた築60年以上の空き家を、市が丸ごと借り上げて改修した。もう一つは、2018年4月に開設した「IJUテラス蔵人館」。市が寄贈を受けた見世蔵と土蔵を改修し、土蔵部分を宿泊施設に改めた。表通りに面した見世蔵部分はカフェとして利用する。

 これらの移住体験施設は、「購入前にクルマに試乗するのと同じように、移住してくる前に地域のことを知る必要がある」(大野氏)という考えから開設してきたもの。移住検討者ら利用希望者に最長1カ月にわたって貸し出す。施設を利用した後、「住まいるバンク」の登録物件を購入・賃借して移住してきた人も2人いるという。

移住体験施設「蔵の街やどかりの家」。栃木市の中心部、県庁堀と呼ばれる堀に沿った敷地に建つ。使用料は1泊2000円、1カ月3万円(写真:栃木市)
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移住体験施設「IJUテラス蔵人館」。蔵の街大通りに面した一角には、見世蔵を活用したカフェを併設する。使用料は1泊2000円、1カ月3万円(写真:茂木俊輔)
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金融機関の法人顧客が空き家を購入

金融機関と連携して、栃木市では空き家を購入・解体・改修する際の資金の借り入れに対して利子補給をする制度も導入している

 市は「住まいるバンク」登録物件の成約を促そうと、金融機関の手も借りる。空き家関連の融資制度や市の補助金制度を紹介してもらったり、金融機関の顧客のニーズを掘り起こし、登録物件の売買・賃貸借につなげたりする狙いだ。市内に拠点を置く金融機関4行・20店舗と情報提供に関する協定を交わしている。

 「住まいるバンク」の登録物件ではないものの、この連携によって成約にまでこぎつけた空き家もある。市郊外にある300坪ほどの敷地に建つ旧農家。市は「住まいるバンク」への登録に関して相談を受けていたが、家屋の老朽化が著しく、応じられずにいた。

 買い手を紹介したのは、栃木銀行栃木支店である。顧客の社会福祉法人が通所介護施設の開設に利用できそうな土地・建物を探している中で、市との間で情報交換を続けていた営業担当者がこの旧農家の活用を提案したところ、それが受け入れられ、成約に至った。

 空き家バンクの登録がためらわれるほど家屋は老朽化していたが、環境や規模などの面で社会福祉法人側の条件に合致したとみられる。同支店支店長の大橋重信氏は「今後、改修工事の融資につなげていきたい。顧客の事業計画に物件情報を提供する段階から携わることができると、付加価値提案が可能になり、金利競争に陥らずに済む」と話す。

 不動産取引は売り手・貸し手と買い手・借り手のマッチング。それぞれに関する情報が何より重要だ。市と金融機関が連携関係を深めることで、この旧農家と社会福祉法人のような新しい出合いが生まれることに期待が寄せられる。

 大橋氏はこう強調する。「市は、地主や家主が他人にあまり口外しない『空き家・空き地を売りたい』という情報を持つ。一方で、金融機関は法人顧客の情報に強い。それらをマッチングすることで、売り手と買い手をつなぐことができるようになる」。

 「住まいるバンク」の成約の多さを支えているのは、さまざまなルートを用いて仕入れる登録物件の豊富さ、そしてニーズを掘り起こす移住・定住促進策や情報のマッチングを可能にする民間との連携にあると言える。「住まいるバンク」を活用した移住・定住を今後さらに進めていくにはやはり、仕入れがカギを握るのは間違いない。

 市は2018年度も引き続き、自治会の情報収集力を生かした仕入れを進めていく予定だ。2017年度は国土交通省「先駆的空き家対策モデル事業」の一つとして取り組んだが、2018年度は市単独事業として取り組む。予算は新規参加の自治会1団体当たり7500円。2018年度は6自治会の新規参加を見込む。

 一方、国交省が2018年度事業として打ち出した「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」の採択を受け、新規の事業にも取り組む。市は空き家所有者らを対象にDIYや民泊をテーマに講習会を開催し、空き家活用を促す方針だ。

 大野氏は「空き家対策に特効薬はない。これまでの取り組みを継続しながら、さらにそこに新しい取り組みを上乗せし、その幅を広げていく必要がある。課題は予算確保だが、施策の流れとしては良い方向に向かっている」とみている。

 栃木市は、2017年3月に「栃木市空き家等対策計画」を策定した。2026年度までの10年間を計画期間としている。年間目標として、空き家バンクへの登録90件、解体補助制度の利用90件、適正管理の指導10件、事前相談による空き家発生の抑制10件を掲げている。

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