Beyond Healthは、「健康で幸福な人生100年時代を可能にする」社会の実現に向けたビジョン「空間×ヘルスケア 2030」を提案し、それを具現化するためのプロジェクト「ビジョナリー・フラッグ・プロジェクト(VFP)」を進めている(関連記事:目指すは「空間×ヘルスケア」の社会実装)。その注目テーマの一つが、未来のワークプレース「Beyond Workplace」だ。

コロナ禍を背景に、テワレークの拡大によるオフィス需要の後退を伝えるデータや記事が増えている。しかし、ただ数字を追うだけでは、変化の度合いや方向性など、実態を見誤る可能性がある。オフィスビルは今、どんな環境にあって、どのような方向に向かっているのか。数字やデータの裏にある実像について、大和証券の大村恒平シニアアナリストに話を聞いた。

大村恒平氏 大和証券エクイティ調査部次長、シニアアナリスト
おおむら・こうへい 大和証券SMBC(現大和証券)において機関投資家向け営業などに従事した後、2013年から投資銀行部門でREITの引き受け業務を担当。不動産証券化協会認定マスター。日経ヴェリタス「第33回人気アナリスト調査」でREIT部門2位(写真:川田 雅宏、以下同)

2021年3月には東証REIT指数が、約1年ぶりに2000ポイントを上回るなど、オフィスビルなどで運用するREIT(不動産投資信託)の価格に回復傾向が見えています。新型コロナウイルスについては依然不透明な状況が続いていますが、REITは有事から平時に戻ったと見ていいのでしょうか。

 YESかNOかと言えば、YESです。

 東証REIT指数2000ポイントは、分配金利回りで言うと3.55%に相当します。一般的に、加重平均分配金利回り4%が「有事と平時の分岐点」とされています。2012年後半のアベノミクス以降、REITの分配金利回りは低下傾向にあり、上がる局面があっても4%を超えることはありませんでした。それがコロナショックで4%を大きく上回る状況が続いてきたわけですが、今年に入ってからは4%を下回る水準で推移しています。

 こうしたことから、REITのバリュエーション(価格水準)は有事から平時への移行を織り込んだ、という見方ができるでしょう。株価指標のPBR(株価純資産倍率)に当たるNAV倍率(資産価格から価格水準を測る指標=投資口価格÷1口当たり純資産価格)が1倍前後に収れんしてきたのも、その証左です。